In mehreren Entscheidungen des Bundesgerichtshofs wurden am 18.03.2015 grundlegende Urteile gefällt, die einschneidende Wirkung für Vermieter haben. Wann können Schönheitsreparaturen überhaupt noch verlangt werden?
Bis zur Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13; VIII ZR 185/14) galt der Grundsatz, das Schönheitsreparaturen dann vom Mieter bei Mietbeendigung verlangt werden können, wenn der Vermieter eine wirksame vertragliche Überbürdung auf den Mieter vorgenommen hatte und die Schönheitsreparaturen objektiv erforderlich waren. Diese ursprüngliche Auffassung hat der BGH nunmehr teilweise aufgegeben. Hintergrund ist die Frage, inwieweit ein Mieter auch dann zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn dem Mieter bei Mietbeginn eine „unrenovierte Wohnung“ übergeben wurde. In diesem Falle könnte es passieren, dass der Mieter bei Mietbeendigung die Wohnung in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückgeben muss, als er sie selbst von ihm erhalten hat. So führt der BGH in seiner Pressemitteilung aus:
„Gemessen daran ist eine Formularklausel, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.“
Der BGH entschied, dass der Vermieter vom Mieter keine Schönheitsreparaturen verlangen darf, wenn die Wohnung in einem unrenovierten Zustand bei Mietbeginn übergeben wurde. In vorliegendem Fall (VIII ZR 185/14) hatten sich die Parteien zum Mietbeginn sogar darüber geeinigt, dass der Mieter einen Nachlass von einer halben Monatsmiete erhalte als Ausgleich für die Übergabe einer unrenovierten Wohnung. Selbst dies ließ der BGH nicht als angemessenen Ausgleich der Verpflichtung ausreichen und bejahte die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel.
In dem Verfahren unter dem Aktenzeichen VIII ZR 242/13 befasste sich der BGH mit der Abgrenzung „renoviert versus unrenoviert“. Vorbehaltlich der Urteilsgründe die bis zum heutigen Tage noch nicht vorliegen soll es letztlich darauf ankommen, „ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies habe der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden“.
Diese Abgrenzung ist selbstverständlich für Vermieter nicht zufriedenstellend. Schönheitsreparaturen setzen daher entweder frisch renovierte Räume bei Mietübergabe voraus oder der Vermieter muss z. B. im Übergabeprotokoll festhalten, dass die kleineren Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vorliegt.
In dem Verfahren unter dem Aktenzeichen VIII ZR 242/13 hat der BGH erwartungsgemäß seinen Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (Az. VIII ZR 352/12) bestätigt und sog. Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam erklärt.
Unter Quotenabgeltungsklausel versteht man die Pflicht des Mieters zur Zahlung anteiliger
Renovierungskosten, wenn das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen endet (sogenannte „Quotenabgeltungsklausel“).
Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschied der BGH, dass derartige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters liege darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung ggf. auf ihn zukomme. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
Aufgrund der sich ständig verändernden Rechtsprechung und der wirtschaftlichen Bedeutung ist es ratsam, Mietverträge vor Abschluss rechtlich einer Überprüfung zu unterziehen.
Dr. Michael Sommer
Peter Schicker